Расширенный поиск


       
Показать цены на сайте:
+ 49 (7221) 375-98-47
Софиенштрассе 20,
76530 Баден-Баден, Германия

Германия

ПРАВА ИНОСТРАНЦЕВ НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ

Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость на всей территории Германии, оформляя ее либо на физическое, либо на юридическое лицо. Для этого нужен лишь действующий заграничный паспорт и деньги.
Физическое лицо, независимо от гражданства, имеет право на покупку земли, жилой и коммерческой недвижимости во всех федеральных землях Германии.
 

С ЧЕГО НАЧИНАТЬ ПРОЦЕСС ПОКУПКИ

Для выбора объекта лучше всего обратиться в агентство недвижимости, а затем совершить ознакомительный тур с целью предварительного осмотра объекта. Конечно, можно совершить покупку удаленно, обратившись в агентство через интернет, затем приехать для заключения сделки, однако большинство покупателей предпочитает сначала взглянуть на жилье лично. При личном присутствии можно купить жилье и у частного лица. Хотя покупка через агентство как правило оказывается надежнее.

При удаленном приобретении вы можете оформить доверенность на своего представителя. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и содержать апостиль.


КАК ДОБРАТЬСЯ

Удобнее всего добираться в Германию самолетом. Из Москвы и Петербурга рейсы следуют во многие крупные города: Берлин, Гамбург, Ганновер, Дюссельдорф, Мюнхен, Кельн, Франкфурт-на-Майне. Стоимость билетов туда-обратно – от €250 до €500.
Более дешевый, но менее удобный способ – путешествие на поезде: сначала надо добраться до Бреста, потом – через территорию Польши в Германию. Дорога занимает около 18 часов и обходится около €130 в одну сторону.

Есть и прямые поезда в Германию. Берлинский поезд имеет вагоны из Москвы (27 часов в пути) и Петербурга (37 часов). Брюссельский поезд проходит через западные районы Германии (34 часа из Москвы). Из Калининграда ходят ежедневные прицепные вагоны в Берлин (15 часов). Раз в неделю ходит поезд Саратов-Берлин (47 часов) с прицепными вагонами из Новосибирска (88 часов), Уфы (71 час), Ростова (56 часов), Екатеринбурга (67 часов), Самары (62 часа), Челябинска (78 часов), Омска (80 часов). Тарифы чуть ниже, чем на авиабилеты.

Можно добраться до Германии и автобусом. Из Москвы ходят рейсы в Гамбург (через Берлин и Бранденбург) и Ганновер, дорога длится около двух суток. Из Петербурга через Ригу автобусы следуют в Бонн, Штутгарт и Мюнхен: это занимает почти два дня. Стоимость билетов туда-обратно – от €150–200.

Многие предпочитают приезжать в Германию на своем личном транспорте. Из России как правило едут через Белоруссию и Украину по территории Польши. Такая поездка занимает около полутора суток. Жители Петербурга и всего Северо-Запада России предпочитают ездить на личном автотранспорте в Германию через Прибалтику или Скандинавию.


ОТКРЫТИЕ СЧЕТА В ГЕРМАНСКОМ БАНКЕ

Расчеты между продавцом и покупателем осуществляются посредством банковских переводов. Другие способы практически не используются. Юридических ограничений для открытия иностранцами счетов в немецком банке нет, но у клиентов с непрозрачным финансовым прошлым могут возникнуть сложности, так как в Германии достаточно строгое законодательство по борьбе с отмыванием незаконных капиталов.

Для удостоверения личности и прохождения всех формальностей при открытии счета необходимо присутствовать лично. Действующий в банковской системе ФРГ способ «почтовой легитимации» клиента, когда каждый гражданин может удостоверить личность банку в любом почтовом отделении страны, не действует в отношении иностранцев.

С требованиями банка к оформлению и перечню запрашиваемых документов желательно ознакомиться заранее. Чаще всего от иностранных клиентов требуются загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и правильно заполненные банковские формуляры, но некоторые банки могут потребовать и справку-рекомендацию.

Счет открывается в евро. Договор на его обслуживание заключается после проверки банком документов и данных клиента. Деньги на счет можно вносить сразу после открытия.


КАК ПРОХОДИТ СДЕЛКА

Первое, что рекомендуется сделать покупателю, – это ознакомиться с содержанием Поземельной книги (Grundbuch). Сделать это можно либо самостоятельно, либо с помощью нотариуса. В Поземельной книге зафиксированы все настоящие и будущие собственники земли, возможные обременения ипотеками и т. д.
После проверки состояния недвижимости в Поземельной книге продавец и покупатель как правило встречаются у нотариуса. При этом одновременного присутствия сторон для заключения договора не требуется – допускается поочередная явка к нотариусу. Заверка договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки.

Важно знать, что переход права собственности происходит не в момент подписания договора купли-продажи, а после внесения нового собственника в Поземельную книгу. При подписании договора продавец доверяет нотариусу произвести в ней изменения, однако только после того, как покупатель переведет деньги. После того как договор подписан, покупатель перечисляет деньги за приобретаемый объект на счет продавца или нотариуса. Последний сразу же направляет документы об изменении собственника в учреждение, ведущее записи в Поземельной книге.

На данном этапе рекомендуется предпринять следующий шаг. Поскольку между заключением договора купли-продажи и официальным изменением прав собственности могут пройти несколько недель, сразу же по подписании договора следует в Поземельной книге сделать пометку о предстоящем приобретении недвижимости. Такая запись будет служить покупателю гарантией безопасности сделки.

После того как в Земельную книгу будет внесены изменения прав собственности, покупатель становится полноправным собственником недвижимости. В целом вся процедура покупки занимает от трех до восьми недель, в зависимости от быстроты работы учреждений.


СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

Обязательным условием внесения нового собственника в Поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости. Как правило, он составляет 3,5\% от покупной цены. Некоторые регионы, например Берлин, увеличили ставку налога до 4,5\%. Следует помнить, что покупатель и продавец солидарно отвечают за уплату данного налога. В договоре купли-продажи как правило оговаривается, что основным его плательщиком является покупатель. Именно к нему в первую очередь за уплатой налога и обращается Налоговое ведомство. Но если покупатель отказывается или не в состоянии внести данный налог, то платеж взыскивается с другой стороны, то есть продавца.

К следующим расходам относятся оплата услуг нотариуса (1,5\% от покупной цены), гербовый сбор (0,5\%). Данные расходы, как правило, несет покупатель. Комиссию агента (3–6\% от покупной цены) покупатель и продавец обычно делят поровну.
Платежи осуществляются следующим образом: нотариус высылает на ваше имя счет, включающий все расходы, помимо гербового сбора. Счет за гербовый сбор будет отправлен вам (напрямую либо так же через нотариуса) позднее – после регистрации в Поземельной книге.


ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Покупка строящегося жилья

Предложений на вторичном рынке в Германии больше, нежели на первичном: последние в основном можно встретить в крупных городах. Большинство новостроек – это предложения класса «люкс». Подобная покупка может оказаться выгодной, так как элитное жилье постоянно растет в цене и по окончании строительства объект можно будет продать.

Процедура покупки строящегося жилья – такая же, как и готового. По договоренности с застройщиком возможна рассрочка платежа. Гарантия на строительство на первичном рынке Германии составляет пять лет после передачи объекта покупателю. Если в течение этого срока покупатель обнаружит какие-либо недостатки постройки, то фирма обязана устранить их за свой счет.

Неуплата по зафиксированному в договоре графику платежей влечет за собой штрафные санкции. Если же обязательства не выполняет продавец (не укладывается в срок или сворачивает строительство), расходы покупателя будут возмещены в полном объеме.


Правила и стоимость строительства в Германии

Многие покупатели недвижимости в Германии, особенно в небольших городах и сельской местности, предпочитают не покупать, а строить жилье. Иностранцы могут свободно покупать землю под застройку, к тому же это обходится дешевле, чем приобретение готового дома. Возможна и покупка старого объекта по низкой цене с дальнейшим переоборудованием.

Квадратный метр жилья при строительстве обходится от €600 до €1,5 тыс. Земля с подведенными коммуникациями оценивается в €100-800 за кв. м. Однако при строительстве вся ответственность за подготовку, планирование и выполнение работ ложится на плечи покупателя.

При покупке участка земли важно быть уверенным в том, что на нем разрешено строить жилой дом. План жилья владелец земли должен согласовать с местными властями. У компании-застройщика необходимо узнать, включены ли в стоимость строительных работ дополнительные расходы: измерительные расчеты, предварительная подготовка участка создание подъезда к дому и гаражу, дорожек и тротуара, установление забора и террасы, организация освещения, вывоз строительного мусора.

Могут возникнуть спорные вопросы при сооружении и отделке самого дома. Поэтому, если вы решили затеять строительство, надо обратиться в солидную фирму, где могут дать совет квалифицированные эксперты.


ИПОТЕКА В ГЕРМАНИИ

При покупке недвижимости в Германии можно воспользоваться ипотечным кредитом, хотя получить его непросто. Иностранец может оформить ипотечный кредит в Германии только при следующих условиях:
– он является обладателем постоянного места жительства и рабочего контракта или собственного бизнеса на территории ЕС;
– он располагает недвижимой собственностью, пригодной для залогового обеспечения по стоимости и местонахождению.

Прежде чем выдать кредит, банк открывает специальный накопительный счет, на который в течение установленного срока поступают регулярные отчисления от зарплаты заемщика. Так проверяется платежеспособность кандидатов.
Кредит дается на срок до 25 лет под 5–7\% годовых. Треть суммы выплачивается в качестве первоначального взноса. Для россиян ипотечный брокер «Кредит-Макс» предлагает кредиты под 4,5–5,3\% годовых сроком на десять лет, но в этом случае первый взнос составляет 50\%.


АРЕНДА ЖИЛЬЯ В ГЕРМАНИИ

В Германии широко развит рынок аренды, так как спрос на съемное жилье всегда существует. Немецкое законодательство стоит на стороне арендатора. Установленного минимума и максимума арендной платы не существует, однако домовладелец может быть оштрафован, если повысит ее более чем на 20\% от средней стоимости аренды аналогичных помещений.

Цена месячной аренды квадратного метра жилья в крупных немецких городах составляет от €9 до €12. Съемный дом в Берлине со всеми удобствами обходится от €900 до €1,5 тыс. в месяц. Аренда однокомнатной квартиры за тот же период составляет в среднем €245.
Взаимоотношения арендодателя и арендатора регламентируются договором, в котором описываются права и обязанности сторон, указывается размер ежемесячной платы, залога и дополнительных расходов. Предоплата не должна превышать трех месяцев.
Квартирант обязан следить за порядком в жилье. Если в договоре указано, что объект сдается после ремонта, то после его расторжения арендатор обязан сдать помещение в том же состоянии. В противном случае залог не возвращается, а используется владельцем для оплаты нового ремонта.


Обязанности владельцев, налоги и сборы, сдача в аренду, управляющие компании, продажа недвижимости, создание юридического лица

Налоги, выплаты, коммунальные платежи

Ежегодный налог на недвижимое имущество в Германии объединяется с земельным налогом и составляет от 0,5\% до 1,5\% от кадастровой стоимости жилья.

Также существует сбор на сток дождевой воды в канализацию, который рассчитывается исходя из площади крыши и твердого покрытия на участке и составляет от 35 до 45 евро на сотку в год.

Стоимость коммунальных услуг в Германии достаточно велика. Стоит отметить, что здесь самые высокие тарифы в мире на воду: это связано с тем, что поступления от оплаты водоснабжения используются для финансирования ряда государственных проектов. Кубометр воды в Германии стоит от €1,9 до €2,7, электричество обходится в 18 центов за киловатт, газовое отопление – в 4-5 центов за киловатт, вывоз мусора и уборка территории оценивается в €1,5-2 за квадратный метр. Ежемесячные расходы на квартиру площадью 70 кв. м  в Западной Германии составляют около €127,4, в Восточной – €97,3, при неэкономном расходе услуг – больше.
 
Самый дешевый интернет-провайдер (ADSL) обходится в €9,95 за месяц. Подключение стационарного телефона стоит €60, месячная оплата – от €15 до €40 в зависимости от услуг, минута разговора – от 1,6 центов до нескольких евро. Кроме государственной корпорации Deutsche Telecom услуги связи предоставляет большое количество других компаний.

Минута разговора внутри сети по мобильному телефону оценивается в среднем 15-18 центов, хотя эта цена зависит тарифа и может ощутимо варьироваться. SMS – 19-20 центов, что дороже, чем в России. Основные операторы мобильной сети в Германии: T-Mobile, O2, Vodafone и E-Plus.
Радио обходится в €5,52 в месяц, пакет радио плюс кабельное телевидение – €17. Все телевизионное вещание в Германии осуществляется через кабель.


Затраты на проживание

Цены на большую часть продуктов в стране немногим уступают московским. Килограмм говядины стоит около €4, свинины – €2,5, литр молока – €1, десяток яиц – €1, бутылка вина – от €0,7 до €5, бутылка пива – от €0,3. Хлеб и рыба дороже, чем в России – килограммовая буханка хлеба стоит €1,5, 250-граммовая упаковка лососевого филе – €3.

Дешевле всего закупаться в супермаркетах, таких как «Aldi», «Lidl», «Norma». «Plus», «Penny». Более дорогие сети магазинов с большим ассортиментом товаров– «Kaufland», «Marktkauf», «Real», магазин эко-продуктов «Edeka».
Недорогую одежду и бытовую электротехнику можно найти в комиссионных магазинах. В крупных универмагах («Toom», «MediaMarkt», «Karstatt-Quelle») действует система скидок. Техника низкого ценового диапазона в Германии дешевле, чем в России. Более дорогая сопоставима по цене, но гораздо выше по качеству.
Разброс цен в кафе и ресторанах достаточно велик. Шведский стол обходится в €6-8, в ресторане же одно блюдо стоит от €9 до €13.
Поскольку Германия, как и весь Евросоюз, борется с курением, сигареты здесь дорогие – от €4 и выше. Многие немцы предпочитают покупать сигаретный табак и бумагу для самокруток.
Официальный прожиточный минимум в Германии составляет €347 – таков размер пособия по безработице. Безработным государство оплачивает жилье. Жить на эти деньги можно, но скромно.


Транспорт

Система общественного транспорта в Германии – одна из самых эффективных в Европе. В нее входят: метро («U-bahn»), пригородные поезда («S-bahn»), автобусы и трамваи. Проезд на одно и то же количество тарифных зон на разных видах транспорта стоит одинаково.
Если регулярно пользоваться городским транспортом, выгоднее приобрести проездной билет на месяц. Билеты на все виды транспорта действительны в течение двух часов после покупки без ограничения пересадок. Можно приобрести билет на один день – одиночный или групповой.

В целом общественный транспорт в Германии дороже российского. Например, в Штутгарте билет на транспорт на один день стоит от €5,6 (1-2 зоны) до €11,5 (без ограничений.

Билет выходного дня (Schoeneswochenendeticket) позволяет группе до пяти человек в течение суток (в субботу или воскресенье) путешествовать на поездах классов IRE, RE, RB и электричках в любом направлении. Билет Федеральной Земли (Landesticket) позволяет ездить на городском транспорте и в тех же поездах, что и билет выходного дня, в пределах одной федеральной земли в течение суток.

Стоимость поездки на такси исчисляется, исходя из показаний счетчика. Для поездок менее 2 км или короче 5 мин. существует специальный тариф. В некоторых городах существуют льготные расценки в темное время суток для женщин. Можно поймать такси на улице, сесть в него на специализированной стоянке (они обычно расположены у железнодорожных вокзалов) или вызвать по телефону.

В большинстве городов страны при наличии водительского удостоверения международного образца можно взять в аренду автомобиль. Некоторые фирмы предлагают понедельную оплату и не учитывают пробег. Лучше всего произвести оплату по кредитной карточке. Стоимость аренды от €25 в день и выше в зависимости от модели машины. На дорогах действуют ограничения скорости: в городах – 50 км/ч, за городом – 100 км/ч, На скоростных магистралях (автобанах) ограничений нет. Водитель и пассажиры как на передних, так и на задних сидениях обязательно должны быть пристегнуты ремнями безопасности.


Сдача недвижимости в аренду

Из-за притока в страну иностранцев спрос на съемное жилье достаточно велик. Сдавая в аренду свой дом или квартиру, можно покрыть затраты на содержание и даже получить прибыль.
Если арендодатель устанавливает стоимость, более чем на 20\% превышающую среднюю для жилья данной категории, на него налагается штраф.

Стоимость аренды зависит от города и региона. На востоке Германии цены ниже, чем на западе: в столице страны Берлине съемное жилье обходится около 8 евро за квадратный метр, в то время как в таких городах, как Мюнхен и Штутгарт, стоимость аренды достигает €12-14 за квадратный метр. Снять городскую квартиру площадью 70-80 кв. м можно за €700-800. Сумма зависит от планировки, этажа, наличия балкона, общего состояния жилья.

Арендаторов можно искать как самостоятельно, так и по объявлению или через агентство. Услуги агента оплачивает квартирант, а не хозяин. Взаимоотношения владельца жилья и арендатора регламентируются двусторонним договором, в котором указываются права и обязанности сторон. Как правило, арендатор кроме основной платы (Kaltmiete) оплачивает коммунальные услуги (Nebenkosten) плюс электричество и телефон.

Следует помнить, что при возникновении спорных случаев законодательство оказывается на стороне арендатора. К примеру, если договор заключается на срок до пяти лет, то арендодатель обязан объявить о намерении его расторгнуть за три месяца до желаемого окончания срока, от пяти до восьми лет – за полгода, свыше восьми лет — за девять месяцев. Для расторжения должны быть веские причины: либо арендуемое жилье требуется для проживания самого хозяина или его семьи, либо квартирант нерегулярно платит или нарушает правила проживания. Также в течение первого года нельзя увеличивать арендную плату, а при ее повышении арендатор должен быть уведомлен в письменной форме.

При выезде из съемного жилья владелец должен быть предупрежден за три месяца.


Управляющие компании в Германии

Сдавать недвижимость в аренду можно и удаленно, не находясь постоянно на территории Германии. Для этого необходимо воспользоваться услугами управляющей компании, которая берет на себя обязательства по поиску арендаторов и присмотру за домом или квартирой.
Оплата за содержание жилья почасовая, из расчета €20–25 в час плюс 69 центов за километр дороги, которую сотрудник фирмы преодолевает от офиса до дома и обратно. Стоимость ухода за земельными угодьями рассчитывается индивидуально исходя из трудоемкости работ, периодичности их проведения и площади участка.
Расчеты между собственником жилья и управляющей компанией происходят посредством банковских переводов.


Продажа недвижимости

При продаже недвижимости в Германии налог с прибыли от продажи (Ertragssteuer) не взимается, если объект находится в общей собственности мужа и жены на протяжении 10 лет и более.

В остальных случаях налог с продаж исчисляется по прогрессивной шкале:
– доход до €7 834 в год не облагается налогом,;
– от €7 835 до €12 739 – облагается налогом в 15\% плюс 24\% от суммы, превышающей €7 665;
– от €12 740 до €52 151 – 23.97\% плюс 42\% от суммы, превышающей €12 740;
–  от €52 152 до €250 тыс. – 42\%;
– от €250 тыс. – 45\%.

Минимальная ставка налога на прибыль для иностранцев составляет 25\%.

Услуги агента при продаже недвижимости составляют 3-6\% от стоимости сделки и оплачиваются поровну продавцом и покупателем. Можно обратиться как к немецким риэлторам, так и к российским фирмам, сотрудничающим с партнерами из Германии.

 
Регистрация юридического лица

Зачастую недвижимость покупают на юридическое лицо: многие иностранные фирмы приобретают как нежилые помещения (офисы, склады), так и жилье для своих сотрудников. Наиболее привлекательной организационно-правовой формой для иностранного бизнеса является общество с ограниченной ответственностью (GmbH). В качестве частного предпринимателя нерезиденту ЕС выступать нельзя, а создание акционерного общества хоть и возможно, но сопряжено с трудностями по оформлению документов.

Учредителями GmbH могут быть одно или более физических или юридических лиц, в том числе иностранные лица и лица без гражданства. Они отвечают только своими взносами, но не личным имуществом. Учредители назначают одного или нескольких управляющих фирмы, хотя бы один из которых должен быть гражданином ЕС или иметь возможность въезда в ЕС в любое время, например на основании мультивизы. Полученная по итогам года прибыль распределяется соответственно размерам долей участников компании.

Размер уставного капитала GmbH должен составлять не менее €25 тыс. Он является имуществом юридического лица, формируется из оговоренных в учредительном договоре вкладов учредителей. Вклады должны быть сделаны в денежной форме или в виде передаваемых обществу вещей. Лучше вносить уставный капитал в денежной форме, так как передача вещей требует предоставления экспертизы стоимости, что значительно замедляет процедуру учреждения.

Участники GmbH подписывают учредительный договор, необходимый даже тогда, когда учредителем является одно лицо. В нем должны в обязательном порядке содержаться следующие сведения: наименование фирмы, официальный юридический адрес, виды деятельности, размер уставного капитала, распределение долей между учредителями, назначение и полномочия управляющих.

Договор заверяется у нотариуса. Затем новое общество регистрируется в суде, о чем делается запись в торговом реестре. С этого момента GmbH обретает статус юридического лица. В среднем процедура занимает шесть-восемь недель.