Расширенный поиск


       
Показать цены на сайте:
+ 49 (7221) 375-98-47
Софиенштрассе 20,
76530 Баден-Баден, Германия

Испания

Процедура и порядок оформления права собственности на недвижимость

И физическое и юридическое лицо имеет право приобретать недвижимость в Испании, понадобится лишь действующий заграничный паспорт и достаточные финансовые средства. Никакие другие документы или разрешения не требуются. Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность.

После того, как объект выбран и зарезервирован компанией или агентством для покупателя, на имя последнего открывается счет, с которого, в дальнейшем, должны производиться все платежи , связанные с приобретением недвижимости. Впоследствии с него могут списываться коммунальные платежи, налоги, страховка, платежи по ипотечному кредиту. Процедура открытия счета в испанском банке на имя иностранца простая и займет несколько минут. Для этого необходим только действующий загранпаспорт. Счет может открыть и агент покупателя по нотариальной доверенности.

При открытии счета в евро сама операция открытия будет бесплатной, но в дальнейшем при положительном балансе будет взимпться ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. После, вы на руки получаете банковскую книжку, в которой будут учитываться все операции, произведенные в срок действия вашего счета. Через три дня выдается дебетовая карта. В Испанском банке можно оформить и кредитную карточку.

Любая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Реестре собственности. В Реестре можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова его кадастровая стоимость,точная площадь, а также наличие возможной задолженности владельца.

После выбора подходящего объекта  недвижимости и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты. Как правило, в нем описываются обе стороны, объект недвижимости (согласно Реестру собственности), фиксируется общая стоимость, налоги и форма оплаты. При подписании контракта, как правило, покупатель выплачивает около 10\% от стоимости недвижимости. Оставшуюся сумму необходимо выплатить  в момент подписания купчей, которая подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. Вся оплата должна быть подтверждена документально. Лучше, если это будет осуществлено посредством банковского перевода на расчетный счет продавца  или банковским чеком.

Все документы покупатель подписывает неросредственно с владельцем недвижимости: при покупке на вторичном рынке - это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости  - строительная фирма. Сделка по купле/продаже недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность. Единственный случай , когда покупатель подписывает документы о покупке с агентством - наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени.  Агентство имеет также право подписать от имени продавца предварительный частный контракт  купли-продажи и принять авансовый платеж.

Получение ключей происходит при подписании нотариального договора. Как только нотариальный договор купли-продажи подписан, нотариус отправляет факс в Реестр собственности, информируя о совершенной сделке.Купчую можно забрать из нотариальной конторы через 2-3 дня после подписания договора. Тридцать дней дается на оплату гербового сбора и на проедставление документов в Реестр.

Земля в Испании является таким же объектом купли-продажи, как и строения. Другими словами, любое физическое или юридическое лицо (в том числе и иностранное) имеет полное право приобрести в частную собственность участок земли. Однако здесь имеется огромное количество нюансов. Одна из проблем - предназначение того или инного участка, установленное государством. Перед офопмлением сделки  нреобходимо тщательно ознакомиться с документами об использовании интересующего покупателя участка.

В Испании есть земли, которые предназначены только для сельскохозяйственных нужд или представляют историческую, археологическую ценность, и застраивать их запрещено. Нельзя строить менее чем в ста метрах от береговой линии - испанская конституцая предусматривает, что прибрежная зона  и пляжи находяться в собственности государства.

В Испании практически вся земля находится в частной собственности. Участки земли продаются и могут в дальнейшем быть использованы под застройку. Покупка участка, на котором не предполагается постройка в ближайший год облагается налогом - 7\%, плюс нотариальные затраты. Возведение любого здания сопровождается получением лицензии на конкретные проекты с ограничениями для данной местности. Как правило, высота зданий не может превышать трех этажей.

Расходы и сборы 

Согласно закону при покупке недвижимости (заключении договора) в Испании покупатель оплачивает НДС (7\% от официальной стоимости в купчей для жилых объектов, 16\% для коммерческих объектов и земельных участков), государственные сборы и услуги нотариуса (около 1-2\% от цены объекта), а также регистрацию купчей. Оформление Идентификационного номера иностранца для регистрации сделки стоит до 500 евро. Все сборы подлежат уплате при завершении сделки, когда продавец т покупатель подписывают окончательный контракт, который подписывается и заверяется нотариусом. По закону Идентификационный номер необходим всем иностранцам при фигурировании в нотариальных актах и регистрационных органах для покупки недвижимости, автомобиля или открытия испанской фирмы. Также этот номер используется при заполнении налоговых платежей.

Для оформления Идентификационного номера иностранца необходимо иметь действующий загранпаспорт , действующую испанскую визу, таможенный штамп о въезде в Испанию, два цветных фото 3х4 см., заполненную форм соответствующего образца. Срок оформления 30 рабочих дней.

Налог на недвижимое имущество в год составляет 0,5-2\% от кадастровой стоимости жилья, которая примерно в 10-15 раз меньше рыночной.

Жителям апартаментов с коллективной зоной (общая лестничная клетка, подвал, двор) придется платить 300-500 евро в год за коммунальные услуги. Для индивидуальных домов эта сумма зависит от степени урбанизации (вывоз мусора, охрана, уборка прилегающей территории, освещение дорог) и составляет в год от 300 до 800 евро.

Стоимость страховки недвижимости зависит от ценности имущества: при цифре в 20 000 евро она составляет 500-800 евро в год. Что касается услуг по содержанию, то эксперты советуют ориентироваться на 60-80 евро в месяц; сюда входит амортизация недвижимости и услуг управляющей компании.

В Испании услуги агенств недвижимости всегда оплачивает продавец. Именно продавец платит агентству комиссионные за поиск покупателя.